一線城市房價持續(xù)下跌，唯有深圳逆流而上，尤其是二手房。

11月15日，國家統(tǒng)計局公布10月70城房價數(shù)據(jù)，北京、上海和廣州二手房環(huán)比分別下降0.6%、0.2%和0.1%，深圳則上漲1%，從而帶動四個一線城市整體上漲0.1%。

而這發(fā)生在四年多來首次出現(xiàn)超過35城二手房下跌的背景之下。10月，二手房下調(diào)城市多達35個，是最近四年多的最低點。上一次的低點是，2015年3月份，曾出現(xiàn)過48個城市二手房價格下調(diào)。

在新房市場，四個一線城市環(huán)比上漲0.1%，其中北京和廣州分別下降0.2%和0.1%;上海和深圳均上漲0.4%。

作為更能真實反映市場的二手房，是觀察樓市客觀現(xiàn)實的樣本。過去這一年，一線城市的表現(xiàn)已明顯分化。

廣州樓市自年中以來持續(xù)低迷，新房和二手房都出現(xiàn)明顯下跌，近期尤甚。反觀深圳，在取消144平以下豪宅稅后，二手房又受到了進一步的刺激，不少業(yè)主開始反價，業(yè)內(nèi)預計，二手房價將持續(xù)保持堅挺，難以下跌。

低迷的廣州

廣州是這一輪房價上漲中最晚上漲的一線城市，而它的下跌也比北京、上海晚了些。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道調(diào)查，進入9月以來，廣州樓市陷入低迷，二手房表現(xiàn)不佳。10月，廣州市(不含南沙、從化)中介網(wǎng)簽量為3520宗，較9月同期(4527宗)環(huán)比下滑22.2%，同比下降23.7%;二手住宅網(wǎng)簽均價為25765元/㎡，環(huán)比下降5%。

這與國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)保持一致。10月，北上廣深二手住宅銷售價格同比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.4個百分點。其中，廣州下降2.4%，北京下降1.5%，上海上漲1.1%，深圳同比漲幅4.7%。

環(huán)比方面，廣州表現(xiàn)稍好一些，相比北京上海的跌幅，僅為微小的0.1%。

從過去5年的“銀十”成績單來看，廣州今年成交量亦為近五年的最低值。

另據(jù)中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》，從一線城市近一年的房價走勢看，廣州的下跌程度較大。

其中，近一年廣州累計下跌6.55%，北京累計下跌4.46%，上海累計下跌1.02%。深圳在一線城市中房價相對抗跌，近一年房價微漲2.52%。

廣州中原研究發(fā)展部認為，近幾個月來，廣州不少開發(fā)商“以價換量”促銷，分流了二手房需求。

比如科慧花園項目，前段通過推出特價樓棟單位(單價僅1.8萬/m2起)搶走了不少二手房客戶。

另外，由于掛牌房源長時間未能售出，中原業(yè)主報價指數(shù)出現(xiàn)逐步下調(diào)，10月下旬時，報價指數(shù)下跌至26.4%，超7成業(yè)主報價有所下調(diào)，幅度在5%左右居多，讓利已成普遍現(xiàn)象。

中原認為，目前市場以買方為主，買方觀望情緒濃厚，入市步伐放緩，僅遇到“心水”價位才考慮入市，叫價相對強勢，導致業(yè)客雙方形成僵持局面。

在此背景下，廣州中原研究發(fā)展部認為，臨近年末，不少開發(fā)商有沖業(yè)績的壓力，或?qū)⒓哟?ldquo;以價換量”促銷力度，屆時一手分流將有所加劇。預計二手住宅周度成交量或?qū)⒈３?000-1200宗水平，難起較大的波動，而價格將持續(xù)穩(wěn)定。

廣州市場的表現(xiàn)與全國整體趨勢一致。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從二手房數(shù)據(jù)看，今年已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)了5個月20個城市房價下調(diào)。

一二線城市的新建住宅與二手房住宅均出現(xiàn)了明顯回落，2019年上半年的小陽春已經(jīng)過去。按照當下趨勢，二手房價格更代表市場真實情況。雖然全國市場成交量依然慣性沖高，但以價換量開始出現(xiàn)。

特殊的深圳

在大部分城市樓市入秋、臨冬之時，分化繼續(xù)顯現(xiàn)，與8-9月相比，二手房房價繼續(xù)上漲明顯的城市主要有哈爾濱、福州、吉林、唐山等，新建住宅的西寧、呼和浩特、南寧、唐山等城市。

一線城市中，深圳因為政策利好也出現(xiàn)了明顯的上漲。

深圳國土局備案數(shù)據(jù)顯示，2019年10月，二手住宅共成交7165套，環(huán)比上升0.6%，同比上升89.2%;成交面積57.9萬平，環(huán)比上升2.8%。

深圳中原領(lǐng)先指數(shù)小幅上升，10月中原領(lǐng)先指數(shù)918.8，環(huán)比上升1.4%，二手均價54551元/平。

從反映后市預期的指數(shù)來看，中原經(jīng)理指數(shù)在9月初升至高位后逐步下滑，10月初略有上升后，再次回落，處于9月以來的低點，但依然高于6、7、8月。

報價指數(shù)走勢略有不同，10月初依然維持高位，后雖有小幅下滑，但整體依然略高于9月。先行示范區(qū)政策公布兩個半月，利好逐步消化，市場歸于理性。

而在11月11日，深圳普宅標準調(diào)整為容積率1.0以上、單套建面144m2以下，為購房人節(jié)省了大筆稅費，直接利好被豪宅線擋在門外的置換需求。

按照新政，深圳至少30%以上的二手房將能享受“減稅”優(yōu)惠，從幾十萬到上百萬不等。

Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，豪宅線和稅費調(diào)整引發(fā)二手市場關(guān)注度爆增，即時成交大幅上升，周度二手住宅過戶量已呈小幅爬升態(tài)勢。

市場中，已有不少二手房業(yè)主反價，收回掛牌房源重新加價掛出。

不過，Q房網(wǎng)也指出，房價不會出現(xiàn)大漲，“房住不炒”調(diào)控思路不變。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，這是一個政策性的修補，2015-2016年深圳的房價暴漲，普通住宅都變成了“豪宅”，這次調(diào)整以后就大幅降低了購房成本，這對活躍未來二手房交易，有非常大的促進作用。

他認為這個政策是否刺激房價上漲還不一定。因為畢竟二手房還有倒掛，深圳的二手房市場也不平衡。

張大偉則認為，該政策對特別是一線城市中的北京與上海影響較大。按照深圳這個趨勢，它們也應(yīng)該調(diào)整非普通住宅認定標準。

“北京上海當下的豪宅標準過低，不符合市場真實情況。以北京為例，86%的新建住宅被認定為豪宅。六環(huán)內(nèi)普通住宅只有5%。”

但他預計，大部分城市會上調(diào)價格標準，而不會直接取消價格標準，北上部分核心區(qū)的140平米左右戶型很可能超過1500萬，的確應(yīng)該計算為豪宅。(責任編輯：陳合群_NB12679)

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