首起長(zhǎng)租公寓爆雷案有了最新進(jìn)展。12月23日，杭州市西湖區(qū)法院發(fā)布公告稱(chēng)，因涉嫌隱匿會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，已于12月20日對(duì)杭州市鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司、杭州鼎家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司實(shí)際控制人魏永鋒立案調(diào)查，并于同日對(duì)魏永鋒采取強(qiáng)制措施。

2018年8月20日，杭州市長(zhǎng)租公寓品牌“鼎家”運(yùn)營(yíng)商杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技公司發(fā)出通知，稱(chēng)公司因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金斷裂，已停止運(yùn)營(yíng)，成為全國(guó)首家破產(chǎn)的大型長(zhǎng)租公寓品牌。

《財(cái)經(jīng)天下》周刊了解到，鼎家主推的“租金貸”服務(wù)是導(dǎo)致其陷入資金困境的決定性因素。鼎家從房東手里收來(lái)房子、把房子租給租戶(hù)，金融機(jī)構(gòu)先把租戶(hù)需要支付的租金一次性墊付給鼎家，再由鼎家轉(zhuǎn)給房東，后續(xù)租戶(hù)租住過(guò)程中不再向鼎家支付房租而是按月把錢(qián)還給金融機(jī)構(gòu)。

通過(guò)“租金貸”鼎家實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)，迅速在杭州市內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)張，截至2018年8月，鼎家共運(yùn)營(yíng)房源2440套，牽扯的租客與房東多達(dá)4000余人。

實(shí)控人拒交賬本

2018年12月21日，杭州市西湖區(qū)法院已經(jīng)裁定鼎家公司破產(chǎn)。兩公司涉及債權(quán)人人數(shù)眾多，負(fù)債金額較大，引起了較高的社會(huì)關(guān)注度。2019年4月29日，該案第一次債權(quán)人會(huì)議通過(guò)網(wǎng)絡(luò)會(huì)議形式召開(kāi)。

根據(jù)案件辦理需要，破產(chǎn)管理人委托了審計(jì)機(jī)構(gòu)，擬對(duì)鼎家兩公司進(jìn)行全面財(cái)務(wù)審計(jì)，以查清公司的財(cái)產(chǎn)情況。審計(jì)機(jī)構(gòu)接受委托后，發(fā)現(xiàn)對(duì)公司開(kāi)展審計(jì)工作的必要資料財(cái)務(wù)賬冊(cè)缺失，遂即發(fā)函告知破產(chǎn)管理人若無(wú)財(cái)務(wù)賬冊(cè)審計(jì)工作無(wú)法開(kāi)展。破產(chǎn)管理人立即將該情況向西湖法院進(jìn)行了匯報(bào)。

西湖區(qū)法院兩次向魏永鋒詢(xún)問(wèn)財(cái)務(wù)賬本下落后，魏永鋒均以財(cái)務(wù)賬簿遺失為由，搪塞推脫，拒不移交相關(guān)材料。

鑒于此行為已經(jīng)嚴(yán)重妨害了民事訴訟活動(dòng)，依法應(yīng)對(duì)其采取必要的強(qiáng)制措施。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，西湖法院依法決定對(duì)魏永鋒采取司法拘留15日。

魏永鋒辦公桌

估值1.25億元計(jì)劃3年后上市

此前的采訪(fǎng)中，《財(cái)經(jīng)天下》周刊曾獲得過(guò)一份鼎家公司的融資計(jì)劃書(shū)。

按照融資計(jì)劃書(shū)中的說(shuō)法，目前，鼎家已在杭州本土同類(lèi)企業(yè)中頗具影響力，截止到2017年7月，成立一年多的鼎家，已有13家連鎖直營(yíng)企業(yè)，300多位在崗員工，運(yùn)營(yíng)公寓1400套，超過(guò)3500間。

以10倍PE計(jì)算，2018年，鼎家公司估值1.25億元。

根據(jù)規(guī)劃，如果公司發(fā)展順利的話(huà)，將在三年后上市，那時(shí)鼎家旗下的公寓將超過(guò)十萬(wàn)間，并同時(shí)在全國(guó)多個(gè)二三線(xiàn)城市開(kāi)設(shè)門(mén)店，估值將超過(guò)3.75億元。

但當(dāng)鼎家破產(chǎn)后，魏永鋒對(duì)媒體表示，目前旗下共有10家門(mén)店，1900套公寓。這顯然與融資BP中的說(shuō)法并不相同，而另一位鼎家離職員工告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，在其2018年8月初離職前夕查詢(xún)公司系統(tǒng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，鼎家共管理房源2440套。

據(jù)《財(cái)經(jīng)天下》周刊了解到，2018年2月，鼎家公司宣布完成1000萬(wàn)元A輪融資后，鼎家公司曾有一次大范圍擴(kuò)張行為。

有前鼎家公司業(yè)務(wù)員對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊表示，當(dāng)時(shí)公司是逼著業(yè)務(wù)員出去跑業(yè)務(wù)，拉單子，整個(gè)門(mén)店連軸轉(zhuǎn)，業(yè)務(wù)員都沒(méi)有休息時(shí)間。“每天早上6點(diǎn)不到就起床去門(mén)店，晚上十一二點(diǎn)再回家。”

資本的看好給了魏永鋒擴(kuò)張業(yè)務(wù)的底氣，2018年上半年鼎家處于高速擴(kuò)張階段。2018年1月，鼎家與分期消費(fèi)平臺(tái)愛(ài)上街開(kāi)展合作，通過(guò)分期支付的形式招攬租客，快速回籠資金，但和房東仍是一月一結(jié)。

被封存的鼎家辦公室

租金貸成鼎家“死穴”

據(jù)房東和租戶(hù)提供的信息顯示，在業(yè)務(wù)擴(kuò)張中，鼎家存在高收低租的行為，即高價(jià)收房，再以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格對(duì)外出租，但卻要求租客一次性付一年的房租或使用“租金貸”。

一旦當(dāng)房租變身貸款后，一系列問(wèn)題都將發(fā)生改變。

租客每月按期繳納的房租，實(shí)質(zhì)上是分期償還銀行或金融機(jī)構(gòu)借出的貸款和利息。如果中介再采用分期支付的方式向房東支付租金，則意味著相當(dāng)一部分體量的資金將會(huì)被中介所持有，不論是繼續(xù)高價(jià)收房還是投資漁利，都有了套利的空間。

這已是長(zhǎng)租公寓行業(yè)擴(kuò)張的常用手段，只要這一模式能持續(xù)下去，中介便可成為龐大的資金池。反之，如果沒(méi)有更多的房源可供中介繼續(xù)收購(gòu)，或造成庫(kù)存積壓，那么資金鏈就面臨著斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。鼎家最終就倒在了這一系列風(fēng)險(xiǎn)面前。

鼎家爆雷后前來(lái)詢(xún)問(wèn)的房東與租客

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在2018年8月接受《財(cái)經(jīng)天下》周刊采訪(fǎng)時(shí)表示，此類(lèi)事件本身也是有警示意義的，即長(zhǎng)租公寓一旦涉足租賃貸款等業(yè)務(wù)，那么建議各地金融管理部門(mén)和互聯(lián)網(wǎng)管理部門(mén)應(yīng)該積極介入，進(jìn)而使得風(fēng)險(xiǎn)變小，同時(shí)也防范各類(lèi)問(wèn)題擴(kuò)大。同時(shí)，也需要從此類(lèi)事件中確定一個(gè)原則，即各類(lèi)糾紛都不應(yīng)該影響政策的租賃業(yè)務(wù)，或者說(shuō)租客的權(quán)益是第一位的，而房東、網(wǎng)貸公司、職工等權(quán)益維護(hù)，則應(yīng)該讓位于承租者的權(quán)益。

關(guān)鍵詞： 長(zhǎng)租公寓