突如其來(lái)的新冠肺炎疫情，讓股市遭遇“黑天鵝事件事件”。

年初至今，恒生指數(shù)區(qū)間累計(jì)下跌1.18%，股市一片慘綠時(shí)，物業(yè)板塊卻逆勢(shì)走強(qiáng)，多家物業(yè)公司股價(jià)創(chuàng)上市來(lái)新高。濱江服務(wù)(03316.HK)、新城悅服務(wù)(01755.HK)、招商積余(001914.SZ)等年內(nèi)累計(jì)漲幅均超30%。

物業(yè)公司的資本表現(xiàn)，再次提供了行業(yè)觀察的窗口。多位受訪專(zhuān)家認(rèn)為，疫情下，物業(yè)企業(yè)的抗周期、抗風(fēng)險(xiǎn)、政策支持等屬性顯著體現(xiàn)。物業(yè)費(fèi)收入在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中具有穩(wěn)定性，不受消費(fèi)偏好、投資需求等因素影響，具有較強(qiáng)防御性。

但需要看到，疫情黑天鵝事件下，物管行業(yè)普遍缺乏應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)。至今，仍有武漢居民反映，小區(qū)防疫措施不盡如人意，物業(yè)公司出現(xiàn)“缺位”現(xiàn)象。日常成本上升、物資儲(chǔ)備缺乏、防疫措施執(zhí)行不力，大浪淘沙后，物管行業(yè)將面臨一次真正的洗牌。

物業(yè)艱難抗疫路

“小區(qū)之前感覺(jué)沒(méi)人管，最近終于看到消殺設(shè)備，但也只在樓下噴灑。”武漢封城至今，楊蘭依然心事重重。楊蘭是武漢百步亭社區(qū)怡康苑業(yè)主，自新冠肺炎疫情爆發(fā)以來(lái)，該社區(qū)因舉辦萬(wàn)人宴、出現(xiàn)發(fā)熱門(mén)棟而被推上輿論風(fēng)口。

這并非孤例，多位武漢居民向記者反映，小區(qū)防疫措施并不到位。2月12日，李青的小區(qū)剛開(kāi)始封區(qū)管控。此前，她所在的社區(qū)已確診病例22例，疑似(發(fā)熱)病人65例，但小區(qū)門(mén)口沒(méi)人測(cè)體溫，居民出入自由，也未采取必要的消殺措施。

疫情成為行業(yè)“試金石”，物業(yè)公司的服務(wù)優(yōu)質(zhì)與否，一目了然。截至目前，廣州、深圳、杭州、南京、寧波、南寧等城市，都實(shí)行社區(qū)封閉式管理，物業(yè)公司成為抗疫的關(guān)鍵一環(huán)。但在實(shí)際操作中，物業(yè)抗疫并非毫無(wú)壓力。

“一是管理挑戰(zhàn)，包括防疫知識(shí)不足、物資儲(chǔ)備不充分、一線員工對(duì)防疫了解和防疫措施執(zhí)行力等問(wèn)題;二是服務(wù)挑戰(zhàn)，如業(yè)主自我隔離，心理上會(huì)有一些障礙，物業(yè)服務(wù)能否緩解等。” 新希望服務(wù)總經(jīng)理陳靜稱(chēng)。

吉林保利林語(yǔ)小區(qū)的保安劉賀對(duì)此深有體會(huì)。“剛開(kāi)始，有些業(yè)主不理解、不配合，反問(wèn)我們。業(yè)主回家還要測(cè)體溫?親朋來(lái)訪為什么不讓進(jìn)?有的人還和保安發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)。”劉賀提到封閉管理的痛點(diǎn)。

美的物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，1月27日起，公司便對(duì)全國(guó)共200余個(gè)項(xiàng)目實(shí)施一系列園區(qū)封閉管理舉措，包括限制或禁止非業(yè)主等無(wú)關(guān)人員及車(chē)輛進(jìn)入、客戶及工作人員進(jìn)出100%測(cè)體溫、適當(dāng)關(guān)閉部分出入口等舉措。

“但由于疫情正值春節(jié)，園區(qū)封閉措施對(duì)業(yè)主走親訪友的習(xí)俗造成影響，部分住戶產(chǎn)生抵觸情緒、進(jìn)行投訴。”上述負(fù)責(zé)人稱(chēng)，通過(guò)大規(guī)模防疫宣傳，同時(shí)聯(lián)系當(dāng)?shù)亟值?、居委?huì)聯(lián)合展開(kāi)防疫工作，住戶逐漸對(duì)封閉管理表示理解和配合。

同時(shí)，疫情帶給物業(yè)公司更大的成本壓力，包括防疫物資采購(gòu)成本、軟性人力成本。重慶市物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、金科服務(wù)總經(jīng)理羅傳嵩舉例稱(chēng)，以金科服務(wù)在管項(xiàng)目舉例，防疫物業(yè)成本每天需1000元，每月達(dá)3萬(wàn)元，成本增加占比達(dá)10%-20%。

一般來(lái)講，物業(yè)公司各項(xiàng)支出中，人力成本占比較大。以祈福生活服務(wù)(03686.HK)為例，去年上半年，公司各項(xiàng)開(kāi)支1.29億，雇員福利開(kāi)支占4057萬(wàn);保利物業(yè)(06049.HK)去年同期服務(wù)成本總計(jì)21.56億，其中員工成本達(dá)11.95億。

疫情下員工返崗，再次放大此項(xiàng)開(kāi)支。“受疫情影響，很多行業(yè)出現(xiàn)裁員情況。保利物業(yè)的人力成本也面臨巨大壓力。”保利物業(yè)稱(chēng)，建議對(duì)疫情期間有新招聘、新用工的物業(yè)企業(yè)提供更多用人、加班、誤餐等補(bǔ)貼，減少疫情期間成本的增加。

美銀證券研究報(bào)告認(rèn)為，雖然疫情防控對(duì)物管行業(yè)收入造成短期壓力，人力成本有所上升，但政府在疫情防控期間加大了對(duì)企業(yè)的支援，這有助抵消部分影響，因此預(yù)計(jì)該行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)將維持穩(wěn)健。

此外，作為雇主，物業(yè)公司還需保證員工一線防疫的安全。但目前，物業(yè)公司普遍存在防護(hù)物資缺乏的情況。武漢、山東、河南、成都等多地物業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)出物資短缺信號(hào)，向社會(huì)征集采購(gòu)渠道。

以保利物業(yè)為例，公司規(guī)定武漢防疫物資存量需不少于60天，其他地區(qū)不少于30天。但目前部分區(qū)域物資緊缺，只能滿足約半個(gè)月需求。其中最缺的是口罩，消耗量大且在多地屬于政府管控物資，采購(gòu)渠道較難保證。

美的物業(yè)負(fù)責(zé)人同樣表示，防疫物資目前能滿足約30天左右的消耗量，但為保障小區(qū)服務(wù)，物業(yè)人員固定消耗較大，后續(xù)采購(gòu)渠道較為緊張，目前正積極尋找多方正規(guī)渠道進(jìn)行采購(gòu)，保障日常所需。

行業(yè)加速洗牌

從疫情應(yīng)對(duì)措施看，物業(yè)公司主要集中于人員管控、各項(xiàng)消殺、協(xié)助居民采購(gòu)生活物資、提供線上醫(yī)療服務(wù)等措施。同時(shí)，多家物業(yè)公司借助大數(shù)據(jù)等手段，打造智慧社區(qū)助力抗疫。

譬如，保利物業(yè)針對(duì)有確診病例的小區(qū)，增加消毒頻次，對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行重點(diǎn)消毒;并免費(fèi)為業(yè)戶提供醫(yī)用口罩、消毒液等。美的物業(yè)啟動(dòng)社區(qū)購(gòu)菜、送菜到家服務(wù);同時(shí)開(kāi)通“云朵社區(qū)”、“云朵薈”線上義診服務(wù)，業(yè)主可在線免費(fèi)向醫(yī)生發(fā)起咨詢。

經(jīng)此一“疫”，物業(yè)公司將面臨全方位檢驗(yàn)。“一是檢驗(yàn)物業(yè)公司的價(jià)值觀和社會(huì)責(zé)任;二是檢驗(yàn)物業(yè)公司的專(zhuān)業(yè)化程度;三是檢驗(yàn)物業(yè)公司的價(jià)值創(chuàng)造能力。”華潤(rùn)物業(yè)科技黨委委員、副總經(jīng)理巴然認(rèn)為，好物業(yè)能救命，能將防疫措施到人到戶，將政府治理下沉。

與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司將脫穎而出。“疫情對(duì)小型物業(yè)公司負(fù)面影響較大，從中長(zhǎng)期來(lái)看，頭部企業(yè)反而是受益者。”天堂硅谷地產(chǎn)基金總裁許航柯認(rèn)為，已上市的物業(yè)企業(yè)及后備選手，可借助資本市場(chǎng)力量，加速跑馬圈地。

2019年，12家物管企業(yè)以IPO或者借殼的方式登陸資本市場(chǎng)，是自2014年彩生活上市后最頻繁的一年。進(jìn)入2020年，上市潮持續(xù)，僅1月就有正榮服務(wù)、星盛商業(yè)管理、宋都服務(wù)、金融街物業(yè)以及燁星集團(tuán)控股遞交上市申請(qǐng)。

在行業(yè)集中度有待提升時(shí)，上市成為物業(yè)公司擴(kuò)張規(guī)模、跑馬圈地的重要方式。據(jù)克而瑞證券統(tǒng)計(jì)，去年物業(yè)公司通過(guò)IPO和增發(fā)融資超過(guò)130億元，多數(shù)企業(yè)都將募集資金用于收并購(gòu)等戰(zhàn)略擴(kuò)張，使用資金的比例在50%以上。

同時(shí)，由于物業(yè)管理長(zhǎng)期以來(lái)以服務(wù)地產(chǎn)為目標(biāo)，存在成本控制力弱、管理費(fèi)用收取率低、房屋空置率高、管理體系缺乏等問(wèn)題，行業(yè)盈利能力弱。物業(yè)管理需要更市場(chǎng)化的商業(yè)運(yùn)作機(jī)制推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，物業(yè)分拆有利于行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程。

另一方面，有券商人士告訴記者，物業(yè)股市盈率基本在30倍以上，明顯跑贏大市，且估值普遍高于地產(chǎn)。從資產(chǎn)配置角度看，上市房企更愿意選擇估值更高的板塊，分拆物業(yè)上市。

物業(yè)板塊的資本表現(xiàn)同樣較好。2019年，港股市場(chǎng)中物業(yè)管理服務(wù)板塊個(gè)股漲幅頗大，以2019年之后上市的四家高市值公司為例，雅生活服務(wù)2019年股價(jià)累計(jì)漲幅達(dá)161.71%;綠城服務(wù)(02869.HK)漲幅43.63%;中海物業(yè)111.97%(02669.HK);永升生活服務(wù)(01995.HK)200.53%。

如此高的平均漲幅，在2019年恒生指數(shù)漲幅僅有9.07%的情況下，物業(yè)管理服務(wù)板塊可以說(shuō)成為投資者矚目的焦點(diǎn)。就在有市場(chǎng)聲音擔(dān)心漲幅過(guò)大的物業(yè)管理板塊是否已到高位時(shí)，疫情令股指整體回調(diào)，但物管板塊在稍稍調(diào)整后，前文所述四股紛紛先跌后揚(yáng)，齊創(chuàng)新高。

談及物業(yè)股表現(xiàn)，許航柯認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)現(xiàn)金流較好，受經(jīng)濟(jì)周期影響較小，尤其是在經(jīng)濟(jì)景氣度不樂(lè)觀的情況下，具有明顯的防御屬性。此外，物業(yè)公司近2~3年能夠保持30%的面積復(fù)合增長(zhǎng)率，頭部公司借助第三方拓展能力及收并購(gòu)能力，為未來(lái)增長(zhǎng)打下基礎(chǔ)。

不過(guò)，這種強(qiáng)勁勢(shì)頭能保持多久?富瑞表示，中國(guó)物業(yè)管理板塊的股價(jià)由年初至今升約30%，但物管板塊的在未來(lái)兩年的強(qiáng)勁增長(zhǎng)后，盈利或?qū)⒎怕?0%~30%。

富瑞進(jìn)一步表示，物管板塊現(xiàn)時(shí)的昂貴估值并不持久，因大部分物管公司的盈利增長(zhǎng)將會(huì)放緩，大型公司競(jìng)爭(zhēng)增加、利潤(rùn)受壓。目前中海物業(yè)及綠城服務(wù)近年增長(zhǎng)已到瓶頸，決定將兩家公司投資評(píng)級(jí)降至遜于大市。

上述券商人士同樣認(rèn)為，目前行業(yè)集中度有待提升，物業(yè)股當(dāng)下估值體現(xiàn)出市場(chǎng)價(jià)值。但隨著行業(yè)發(fā)展越來(lái)越成熟，整體估值空間會(huì)有所波動(dòng)甚至下調(diào)。

隨著行業(yè)發(fā)展?jié)u趨成熟、理性，物業(yè)公司將面臨更深入的洗牌期?？硕鹫J(rèn)為，2019年物管上市公司發(fā)生并購(gòu)總金額約80億元，同比增長(zhǎng)460%。2020年，疫情有可能延緩并購(gòu)發(fā)生的時(shí)間，但是不大可能扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)