近期全國掀起一波“延期交房潮” 西安一些樓盤也宣布延期交付 延期交房是確因“疫”外還是讓疫情背鍋? 去年西安買房糾紛中，延期占四成 業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商缺錢或是主因 應(yīng)警惕以“疫情”作擋箭牌

每年3.15，房產(chǎn)幾乎都是消費(fèi)糾紛集中的行業(yè)之一。今年比較特殊，受疫情影響，不少樓盤傳出可能延期交房的消息。拋開不可抗力，延期交房何以成為糾紛的“重災(zāi)區(qū)”?

多城房企宣布或延期交房，西安一些樓盤也發(fā)了通知

被疫情打亂的房地產(chǎn)市場，正面臨一場波及全國的“延期交房潮”。

最近一個(gè)月，北京、南京、杭州、青島、成都、長沙等多個(gè)城市出現(xiàn)樓盤公布延期交房的通知。內(nèi)容大致有兩種：一是確定延期交付，望諒解;二是可能會延期，先打個(gè)“預(yù)防針”。

2017-2019年上半年，西安樓市基本處在“供不應(yīng)求”狀態(tài)，許多以前無人問津的房子不愁賣，熱門樓盤更是一房難搶。交易高峰后，今年不少項(xiàng)目面臨交付，疫情影響也到了眼前。

2月下旬以來，西安陸續(xù)有業(yè)主反映，還有幾個(gè)月就準(zhǔn)備收房了，卻接到自家樓盤發(fā)來的告知函：受疫情(不可抗力)影響，交房時(shí)間可能會出現(xiàn)延遲。

除了內(nèi)部印發(fā)的告知函，還有一些樓盤以公告形式對外通知。近日，雁塔區(qū)一住宅項(xiàng)目發(fā)出的延遲復(fù)工公告稱，“本次疫情防控屬不可抗力事件，將對房屋交付、不動產(chǎn)權(quán)辦理等相關(guān)合同履行造成一定影響。”對這份公告，上周該樓盤一位工作人員表示，房子去年就已經(jīng)賣完了，但工期延遲可能會影響到交房和辦證進(jìn)度，所以提前和業(yè)主溝通一下。

高陵區(qū)一樓盤發(fā)出的《疫情對交房影響的溫馨提示》實(shí)際也大同小異：“項(xiàng)目已響應(yīng)指令而停工，因此導(dǎo)致您購買的該房屋及車位(如有)的交付時(shí)間可能會有延遲。”

西安今年超80樓盤交房

有業(yè)主擔(dān)心“趕工期影響質(zhì)量”

究竟有多少樓盤受影響呢?因?yàn)闃颖静杉煌?，市場缺乏一致性統(tǒng)計(jì)結(jié)果。不過，有行業(yè)人士表示，影響最直接的恐怕是上半年面臨交付的樓盤。計(jì)劃下半年交房項(xiàng)目，還要看復(fù)工進(jìn)度。綜合第三方數(shù)據(jù)看，西安今年交房樓盤預(yù)計(jì)超過80個(gè)，僅上半年就有50多個(gè)。

浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所調(diào)研員夏強(qiáng)認(rèn)為，一般來說過年停工這個(gè)因素(大約45天)在房建早期計(jì)劃里面已有過考慮。疊加疫情影響，全面復(fù)工估計(jì)要到四月份以后，那么實(shí)際施工影響大約在兩個(gè)月。再考慮到銷售、交房等環(huán)節(jié)，估計(jì)會延遲一個(gè)季度左右。

2月26日，住建部發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)新冠肺炎疫情防控有序推動企業(yè)開復(fù)工工作的通知》稱，疫情防控導(dǎo)致工期延誤，屬合同約定不可抗力情形。并要求各級主管部門要引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)合同工期管理，根據(jù)實(shí)際情況依法與建設(shè)單位協(xié)商合理順延合同工期。

上述行業(yè)人士稱，有些房企可能會采取加班方式來趕工期，以確保房屋能夠按時(shí)交付。

盡管面臨延遲交房，業(yè)主對趕工期并不“感冒”。王先生去年在曲江買了一套精裝房，層高是17層，合同約定今年年底交房。年前他去看的時(shí)候，剛建到地上5層。王先生表示，開發(fā)商沒有提及會延期，但因?yàn)闋砍毒b修，他希望“不要因?yàn)橼s工影響交房質(zhì)量。”

住建部3月5日發(fā)出的《關(guān)于加強(qiáng)新冠肺炎疫情防控期間房屋市政工程開復(fù)工質(zhì)量安全工作的通知》強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁盲目搶工期、趕進(jìn)度等行為。工期確需調(diào)整的必須經(jīng)過充分論證，并采取相應(yīng)措施，通過加大投入、優(yōu)化施工組織等措施，確保工程質(zhì)量安全。

去年西安仲裁買房糾紛2075件 延期交付大約占40%

疫情對房地產(chǎn)業(yè)影響，正在銷售與施工兩端同時(shí)顯現(xiàn)。有行業(yè)人士提出：假如沒有這次疫情，延期交房就能被杜絕嗎?畢竟延期交付屢有發(fā)生，是導(dǎo)致買房糾紛的頑疾。

據(jù)西安市仲裁委提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年受理的涉及商品房買賣的案件為2075件，爭議標(biāo)的價(jià)值3.26億元。其中主要是延期交房和延期辦證，約占商品房糾紛案件的80%以上。其中，僅延期交房案件大概就有40%左右。市仲裁委介紹，除了房屋質(zhì)量投訴，每年他們受理的延期交房案例都比較多，在買房糾紛中占比都超過1/4。

去年底，德杰狀元府邸發(fā)出延期交房通告，稱為了響應(yīng)環(huán)保要求調(diào)整工期，原定1月1日前交房4棟樓，延期半年交付。隨后卻被業(yè)主曝出，拖欠施工方的工程款，造成項(xiàng)目停工。

德杰狀元府延期交房的事情并不是個(gè)例。在去年，西安有數(shù)個(gè)樓盤，如：華宇時(shí)間城、辰宇世紀(jì)城等曝出因延期交房被報(bào)道或業(yè)主維權(quán)。此外，一些前些年積攢的陳年舊賬也仍在“發(fā)酵”：九境城、天浩上元郡、檸檬時(shí)代廣場、紫云南海家緣等樓盤，都存在交房時(shí)間一推再推的情形，有的項(xiàng)目停工數(shù)年仍遙遙無期。

開發(fā)商缺錢或是主要原因 警惕以“疫情”作擋箭牌

拋開疫情影響，延期交房頻發(fā)的原因是什么?業(yè)內(nèi)人士指出，很大程度上還是“錢”的問題。

“開發(fā)商延期交房的情況不一而論，主要原因大多都源于資金困難。”夏強(qiáng)分析，因?yàn)橘Y金不到位等原因影響工程進(jìn)度，或者應(yīng)該交的相關(guān)配套費(fèi)不齊全，無法取得相關(guān)資質(zhì)。還有的是因?yàn)橘Y金短缺，拖欠建筑方款項(xiàng)，或是建筑方與承包方發(fā)生矛盾，導(dǎo)致項(xiàng)目停工。

對于資金緊張，長安區(qū)一樓盤負(fù)責(zé)人承認(rèn)：“去年開始市場銷售轉(zhuǎn)冷，開發(fā)貸款和融資也相對變難，一些中小房企面臨資金短缺風(fēng)險(xiǎn)。”不過，他同時(shí)認(rèn)為，延期交房的原因比較復(fù)雜，甚至不排除有意控制樓盤進(jìn)度來等一個(gè)房價(jià)上升期，這樣做對開發(fā)商“百益而無害”。

那么，疫情屬于不可抗力，是不是今年延期交房，開發(fā)商都可以免責(zé)呢?

“關(guān)鍵是要判定疫情是否足以導(dǎo)致合同無法履行。”陜西豐瑞律師事務(wù)所姬英凡律師表示，不可抗力引發(fā)的順延交房時(shí)間，應(yīng)以疫情對合同履行的實(shí)際影響來決定，“此次疫情不可抗力的認(rèn)定可能會比較寬泛，但不可抗力并非擋箭牌，具體案例還需具體分析。”

這幾種情形都不能作為不可抗力的免責(zé)理由：一是原本約定春節(jié)前就應(yīng)交房，拿疫情說事;二是疫情爆發(fā)后簽訂的購房合同，開發(fā)商可提前預(yù)知疫情影響;三是樓盤不能提供疫情影響證據(jù)、未能及時(shí)通知購房者;四是順延免責(zé)時(shí)間超出“不可抗力”時(shí)間，具體可參考啟動和解除公共衛(wèi)生緊急響應(yīng)時(shí)間，例如：因疫情停工2個(gè)月，卻延遲交房半年等。

延期交房屢見不鮮

點(diǎn)了預(yù)售制度“死穴”?

交房延期，拋開難以預(yù)知的不可抗力，表面看來是由資金和人為影響工程進(jìn)度的失信行為。從根源上講，卻點(diǎn)到了商品房預(yù)售制度的“死穴”。

預(yù)售制度設(shè)計(jì)之初，是為了提高資金使用效率，加快建設(shè)和增加住房供應(yīng)，解決我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求的局面。后來卻成為項(xiàng)目開發(fā)的主要“血源”：開發(fā)商投入本金獲取土地，然后用土地抵押啟動項(xiàng)目。后續(xù)建設(shè)資金大多靠銷售回款和建筑方墊付。如果某一環(huán)節(jié)運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，就可能影響施工進(jìn)度和交房時(shí)間。

因此有人提議，現(xiàn)房銷售，雖然會增加開發(fā)商壓力，卻能讓購房者買個(gè)明白，提高房屋質(zhì)量，減少延期交房、逾期辦證發(fā)生的幾率。長痛不如短痛，何樂而不為呢?

其實(shí)取消“商品房預(yù)售制”的呼聲，由來已久。早在2005年，中國人民銀行發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中，就曾建議決策部門考慮取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。

近幾年，西安、南京、蘇州等也曾在土拍中加入過“現(xiàn)房銷售”的條款。但這些并未讓取消預(yù)售制進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，直到今年3月7日，海南宣布了全國首個(gè)省級現(xiàn)房銷售政策。

現(xiàn)房銷售，對于購房者來說，幾乎是有百利而無一害，不會出現(xiàn)爛尾樓、不會出現(xiàn)延遲交房、不會出現(xiàn)面積大小的糾紛，但是現(xiàn)房銷售實(shí)施起來，阻力很大。

海南的做法是否有示范意義?目前來看，取消預(yù)售制仍然困難重重。分析人士指出，根本原因就在于，政策層面需要權(quán)衡開發(fā)商和購房者之間的利益，也要考慮房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)市場與金融市場，乃至地方財(cái)政關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，這是一個(gè)多方博弈的過程。

預(yù)售存廢的討論，已非新鮮話題。其最終命運(yùn)，亦未可知。而在住房銷售中，盡快建立一套行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，包括嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入和退出機(jī)制、資金?？顚Ｓ谩⑿畔⑴逗捅O(jiān)管手段等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的完善，或許是維護(hù)消費(fèi)權(quán)益的有力保障。 華商報(bào)記者 李程

疫情期遇延期交房

法官提示購房者關(guān)注這四點(diǎn)

3月12日，就疫情期間有消費(fèi)者收到地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延期交房通知一事，北京朝陽法院溫榆河法庭法官畢曉宇解讀表示，購房者應(yīng)該關(guān)注當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正規(guī)通知、當(dāng)?shù)胤抗苷咭约熬唧w延期時(shí)間，并注意關(guān)注房屋質(zhì)量，如交房時(shí)房屋是否驗(yàn)收合格，是否具備交付條件，避免因建筑質(zhì)量問題導(dǎo)致自身權(quán)益受損。

疫情暴發(fā)后，2月底開始，陸續(xù)有北京、西安等地的網(wǎng)友反映收到開發(fā)商延期交房的信息。對此，有網(wǎng)友認(rèn)為，對于原定6月交付的房屋，地產(chǎn)公司發(fā)布不可抗力通知函說要延期，“具體延到什么時(shí)候也沒有說，合理嗎?”

2月10日，全國人大常委會法工委曾就上述問題指出，新型冠狀病毒肺炎疫情對于不能履行合同的當(dāng)事人來說屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。針對疫情“觸發(fā)”的樓市不可抗力問題，法官將根據(jù)合同履行中不可抗力方面的法律規(guī)范進(jìn)行分析。

畢曉宇分析認(rèn)為，受疫情影響，全國各地陸續(xù)推出各項(xiàng)防疫舉措，要求企業(yè)遲延復(fù)工、采取嚴(yán)格的管控措施。目前來看，多地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在建筑工人無法返崗、建筑材料不能正常生產(chǎn)、復(fù)工時(shí)間未知等情況。對于可能面臨的工程工期延長、房屋遲延交付，購房者應(yīng)密切關(guān)注四點(diǎn)，首先關(guān)注地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否發(fā)送通知文件，如地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以不可抗力主張免責(zé)，則必須事先將不可抗力情況、受不可抗力的影響程度以及下一步采取的舉措等通知購房者，否則購房者可以主張地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

其次，購房者需要關(guān)注房屋所在地政府發(fā)布的相關(guān)文件。畢曉宇稱，我國《民事訴訟法》規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。對于異地購房者來說，應(yīng)關(guān)注房屋所在地政府發(fā)布的相關(guān)文件。不論地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否在通知中援引當(dāng)?shù)卣募?，購房者均?yīng)主動查找并關(guān)注兩類政府文件，一是在疫情防控措施涉及企業(yè)停工方面的文件;二是企業(yè)遲延復(fù)工方面的文件。

第三，消費(fèi)者一定要關(guān)注地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通知遲延交房的期限。法官提醒，從目前眾多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的通知來看，絕大部分未明確遲延交房的期限，購房者應(yīng)持續(xù)關(guān)注，保持通訊順暢，以便及時(shí)接收通知。

最后，還要關(guān)注延期交付房屋的建筑質(zhì)量。因受疫情影響，工程停工可能會造成地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)損失，建房成本可能會有所提高。為保障自身合法權(quán)益，購房者在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交房時(shí)，應(yīng)注意房屋是否驗(yàn)收合格，是否具備交付條件，避免因建筑質(zhì)量問題導(dǎo)致自身權(quán)益受損。

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